Omanikujärelevalve

Omanikujärelevalve tegemise eesmärgiks on tagada ehitustöödel projektikohane ja ehitusala normidele vastav ehitamine ning vastav lõpptulemus. Olla tellija esindaja ja huvide kaitsja.

Ehituse omanikujärelevalve tegemist reguleerivad Eesti Vabariigis Ehitusseadus ja Majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus Omanikujärelevalve tegemise kord. Oma pädevust peab omanikujärelevalve kinnitama Majandustegevuste Registri registreeringuga. Omanikujärelevalve põhieesmärgid on tagada ehitise projektikohane ehitamine, ehitamise tehniliste dokumentide koostamine ja ehitustööde nõuetekohane kvaliteet. Omanikujärelevalve peab osalema ka dokumenteeritavate ehitustööde ülevaatusel ja kontrollima ehitajale tehtud ettekirjutuste täitmist. Seadusejärgselt on omanikujärelevalve tegemine Tellija kohustus ehitamise alustamisest kuni kasutusloa saamiseni.

Omanikujärelevalve teostaja kohustub:

  1. kontrollima:
    • enne ehitustööde algust kõigi vajalike kooskõlastuste ja dokumentide olemasolu ja teavitama tulemusest tellijat
    • ehitusprojekti vastavust nõuetele (ei hõlma ehitusprojekti ekspertiisi)
    • ehitaja poolt esitatud tööjooniste vastavust projektile
    • ehitamise vastavust ehitusprojektile
    • nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist
    • ehitamise tehniliste dokumentide olemasolu ja nende nõuetele vastavust
    • ehitustööde kvaliteeti
    • ehitustööde ohutust kolmandate isikute suhtes, ehitusplatsi korrashoidu ning keskkonna saastamise vältimist.
  2. lahendama tehnilisi küsimusi, vajadusel korraldama asjaomaste isikute osavõtul töönõupidamisi (s.h. juhtima ja protokollima nõupidamisi).
  3. juhtima ehitajalt ehitusprojektile ja kvaliteedinõuetele vastavate ehitustööde, ehitise osade või ehitusjärkude vastuvõtmist, vormistades koos ehitajaga vajalikud ehitusdokumendid.
  4. osalema ehitise lõppülevaatuse korraldamises ja kasutusloa vormistamises.
  5. kontrollima ja nõuetele vastavuse korral kinnitama ehitaja poolt esitatud vaheaktid ja teostatud tööde vastuvõtuakti, mittenõuetekohaselt teostatud töö kohta koostama vastava põhjendatud pretensiooni.

Järelevalvaja kui nõustaja

Ehitise omanik peab usaldama omanikujärelevalve tegijat, kuna omanikujärelevalve teostaja esindab tema huve. Praktikas määravad ehitise omanikud omanikujärelevalve tegija juba isegi enne ehitise projekteerimise algust või isegi asudes ehitist kavandama, pakkumisdokumentide ja eelarve koostamiseks. Viimasel juhul avaldub väga selgelt ehitise omaniku nõustaja roll. Siit tulenevalt on kõige olulisem omanikujärelevalve teostaja valimisel lähtuda tema kvalifikatsioonist ning eelnevatest samaliigiliste objektide järelevalve, projekteerimise või ehitamise kogemustest.

Omanikujärelevalve tegija ja ehitaja ei tohi olla sama isik, välja arvatud ehitiste ehitamisel, mil omanikul on endal õigus omanikujärelevalvet teostada. Ehitusseadus küll annab sellise õiguse, kuid ma ei soovita seda kasutada, sest mis järelevalvest saab olla juttu, kui ehitaja kontrollib ise oma tööd. Näiteks rahaliste võimaluste puudumisel on parem järelevalvaja isegi naabrimees kui sama ehitise ehitaja ise. Samal põhjusel on ka kaheldav omanikujärelevalve tegijaks määrata sama ehitust projekteerinud isik, kuigi seadus seda võimaldab.

Omanikujärelevalve tegija valimine on seega üks olulisemaid otsuseid. Kui esinevad puudused projektis, ehitamisel või ehitusmaterjalide või -toodete kasutamisel vm, kannab vastutust esmaselt alati omanik. Viimasel on aga omakorda nõudeõigus kahjude hüvitamiseks kas projekteerijalt või ehitajalt ning seejärel – omanikujärelevalve tegijalt.