Ehitusprojektide juhtimine

Alati pole kliendil aega või erialaseid teadmisi või tahtmist tegeleda ehitamisega. Siinkohal tuleb appi meie professionaalne meeskond, kes igapäevaselt suhtleb ehitajaga, vahendab ehitajale kliendi soove ja nõudmisi, kogub ja valmistab ette informatsiooni, et kliendil oleks lihtsam vastu võtta otsuseid, kontrollib ehituskvaliteeti, ehituslepingust ja tähtaegadest kinnipidamist, annab teostatud tööde ja raha-aktidele omapoolse hinnangu, analüüsib ja annab hinnangu ehitusettevõtte muudatus- ja asendusettepanekutele ning korraldab muid toiminguid, mis seonduvad ehitustegevusega.

Tellija volitatud esindajana hõlmab meie poolt pakutud ehitusprojektide juhtimine kõiki tegevusi alustades projekteerimise ettevalmistamisest kuni valminud ehitisele kasutusloa saamiseni. Siia hulka kuuluvad Tellija valikul järgmised vajalikud tegevused:
  • ehitusprojekti koostamise lähteandmete olemasolu kontroll ja vajadusel nende hankimise korraldamine (sh detailplaneeringud ja tehnovõrkude valdajate tehnilised tingimused)
  • projekteerimishanke läbiviimine ja projekteerija leidmine
  • projekteerimistööde juhtimine ja valminud projektile vajadusel ekspertiisi korraldamine
  • ehitustööde hanke läbiviimine ja Tellija nõustamine töövõtjaga lepingu sõlmimisel
  • Tellija esindajana ehitustööde korraldamine ja Tellija huvide kaitsmine töövõtja ees
  • Ehitusnõupidamiste läbiviimine ja protokollimine
  • Projekti ajagraafiku täitmise kontroll
  • Töövõtjapoolsete võimalike lisa- ja muutustööde ettepanekute põhjendatuse kontroll
  • Ehitamise dokumenteerimise korraldamine
  • Ehitustööde ülevaatus ja töövõtjapoolsete akteerimiseks esitatud teostatud tööde mahtude kontroll
  • Omanikujärelevalve tegemine ehituse ajal
  • Valminud ehitise lõppülevaatus ja kasutusloa saamise korraldamine
  • Vajadusel garantiiülevaatuse tegemine ja garantiiaegsete puuduste likvideerimise korraldamine

Ehitise kavandamise ettevalmistava etapi projektijuhi põhilised tegevused:

  • selgitab välja Kliendi soovid ja vajadused ning formuleerib tööde ja tegevuste lähteülesande
  • Kulu-Kestvus-Kvaliteet – selgitab välja Kliendi prioriteedid (silmas tuleb pidada, et ei ole võimalik tulemust maksimeerida kõigis kolmes kriteeriumis)
  • analüüsib konkreetse objekti suurusest, keerukusastmest, asukohast jms. tulenevalt projekti iseloomu ja pakub välja tegevuskava projekti elluviimiseks
  • selgitab välja toimingud ja tegevused ning kirjeldab protsessi projekti elluviimiseks
  • koostöös Kliendiga määratleb projekti elluviimise ajakava
  • koostab projekti ligikaudse eelarve
  • koostöös Kliendiga määrab erinevate tööde etapid ja detailsuse milliselt plaanitakse jagada tööd hangeteks
  • koostöös Kliendiga määrab ära parameetrid millele peavad vastama erinevate töölõikude pakkujad
  • korraldab erinevad hanked (näiteks: detailplaneering, projekteerimistööd, ehitustööd, sisseseade hankimine) valmistades ette vajadusel ka lepinguprojektid või töövõtu põhitingimused
  • hankemenetluse käigus vastab pakkujate küsimustele, vajadusel kooskõlastades eelnevalt vastused Kliendiga
  • pakkumiste laekumisel analüüsib pakkumisi ja esitab Kliendile pakkumiste võrdlustabeli koos omapoolsete soovitustega töövõtja valimiseks
  • abistab vajadusel Klienti otsuse tegemisel osaledes läbirääkimistel erinevate pakkujatega
  • konsulteerib vajadusel Klienti või tema õigusnõustajaid lepinguläbirääkimistel töövõtjaga
  • koostab erinevatest koosolekutest memod või protokollid
  • nõustab Klienti kinnistute otsimisel, valimisel ja ostmisel
  • koordineerib detailplaneeringute koostamist
  • nõustab Klienti erinevate liitumislepingute sõlmimisel
  • korraldab asjaajamist servituudi- ja/või maakasutuseõiguste osas, abistab lepingute sõlmimise korraldamisel

Projekteerimise etapi projektijuhi põhilised tegevused:

  • koostab koostöös Kliendiga projekteerimistööde lähteülesande
  • konsulteerib Klienti projekteerimisprotsessis
  • jälgib projekteerijatega kokkulepitud ajagraafiku täitmist ja kõrvalekallete puhul reageerib sellele
  • osaleb projekteerimiskoosolekutel ja vajadusel protokollib neid; juhul kui projekteerija kohustuseks on koosolekute protokollimine, jälgib, et protokollis oleks kajastatud koosolekul räägitu ja otsustatu, jälgib koosolekutel otsustatu täitmist; projekteerimiskoosolekutel arutatakse ja kaalutakse erinevaid ehituslahendusi, ehitustooteid saavutamaks Kliendi soovidele vastav tulem
  • kontrollib, et projektides oleks kajastatud kokkulepitud Kliendi nõudmised; projekte vaadatakse üle jooksvalt ja iga projekteerimisetapi lõpus. Projektijuht ei tee ehitusprojektile või selle osa(de)le ekspertiisi, vajadusel korraldab ekspertiiside tegemise
  • ehitusprojekti ülevaatuse käigus vaatab projektijuht kas projekteeritud lahendused on mõistlikud Kliendi poolt esitatud rõhuasetuste mõistes
  • vaatab üle projekteerijate esitatud üleandmise ja raha-aktid ja annab nende sobivuse korral Kliendile soovituse aktide allkirjastamiseks

Ehitamise etapi projektijuhi põhilised tegevused:

  • nõustab Klienti erinevate töödega puudutavate otsuste langetamisel, sh ehitustehniline nõustamine projekti elluviimisel
  • kokkuleppe korral korraldab asjaajamist võrkude valdajatega
  • jälgib ehitusprotsessi vastavust kokkulepitule, muuhulgas projektile ja lepingule
  • kokkuleppe korral korraldab otsetöövõtud ja seob Kliendi otsehanked ehitusprotsessiga
  • osaleb ehituskoosolekutel ja vajadusel protokollib neid; juhul kui töövõtja kohustuseks on koosolekute protokollimine, jälgib, et protokollis oleks kajastatud koosolekul räägitu ja otsustatu
  • täidab omanikujärelevalve ülesandeid või korraldab ja kontrollib nende täitmist
  • annab hinnangud ehitaja ettepanekutele projektlahenduste muutmiseks, et milline õiglane mõju on hinnale, milliseid kooskõlastusi ja kontrollarvutisi vaja töövõtjal teha, kas ettepanekud on mõistlikud, jms.
  • lisatööde ilmnemisel annab hinnangu nende põhjendatusele, hinnale ja tähtajale
  • Ehituse projektijuhtimise-peatöövõtu lepingu puhul vaadatakse üle kõigi töölõikude ehitushangete võrdlustabelid/pakkumised mille peatöövõtja on ette valmistanud. Ja antakse nendele omapoolne hinnang mille alusel Klient kas aktsepteerib need või mitte. Sellise hanke puhul on lisaks raha-aktide ülevaatusele vaja ka jälgida projektijuhtimise aruannet milles toodud muutused eesmärgi hinnaga võrreldes jms.
  • vaatab üle ehitajate esitatud raha-aktid ja annab sobivuse korral Kliendile soovituse nende allkirjastamiseks või esitab omapoolse hinnangu tegelikele mahtudele
  • kontrollib töövõtja esitatud arvete vastavust aktile ja lepingule
  • fikseerib kokkulepetest kõrvalekaldumise ja nõuab rikkumiste kõrvaldamist, vajadusel rakendab Kliendi esindajana õiguskaitsevahendeid saavutamaks rikkumis(t)e kõrvaldamine ning vajadusel rikkumise tagajärjel tekkinud kulude ja/või kahju hüvitamine
  • nõustab Klienti ehitusprotsessis võimalike erimeelsuste puhul ehitustehniliste küsimuste osas
  • kokkuleppe korral nõustab Klienti võimalike erimeelsuste puhul ehitusõiguse osas
  • vajadusel korraldab ehitusekspertiiside tegemise
  • kokkuleppe korral esindab Klienti erinevates ametkondades
  • osaleb objekti vastuvõtmise komisjonis Konsultandi konsultandina
  • üleandmis-vastuvõtmise protseduuri käigus tuvastatud ja fikseeritud puuduste ja vaegtööde likvideerimise jälgimine
  • kokkuleppe korral osaleb garantiitööde komisjonis Kliendi konsultandina
  • kokkuleppe korral jälgib garantiiperioodil esile tulnud ehitusvigade (garantiitööde) likvideerimist.

Projektijuhtimine ehituses, kinnisvaraarenduses

Projektijuhtimist võib lühidalt iseloomustada kahe sõnaga: ideest lahenduseni ehk konsultandipoolne abi tellija ehitus (kinnisvara) projekti juhtimisel. Projektijuht astub tellija parema käe rolli, esindades teda ning tehes kõike vajalikke töid tema eest. Tehtavate tööde nimistu on väga lai, hõlmates näiteks tellijale sobiva maatüki otsimist, projekteerimist, ehitusvähempakkumise korraldamist, suhtlemist riigi- ja kohalike omavalitsusametnikega jms. Projektijuhi viimaseks ülesandeks on tellijatele võtmete ehk objekti üle andmine.

Miks otsustada projektijuhtimise kasuks? Kompleksteenus - ideest võtmeni

Projektijuhtimise puhul viib kõik kinnisvara arenduse juures vajalikud tööd läbi projektijuht, kuid samas jääb otsustajaks tellija. Tellijal on igal ajahetkel õigus ja võimalus sekkuda projektijuhi töösse, kuid tal puudub vajadus tegelda jooksvate probleemidega. Puudub tarvidus erineva erialase (kinnisvara, projekteerimine, ehitus jms) tööjõu värbamiseks, sest kõike seda pakub talle projektijuht.

Erapooletus

Projektijuht on tellija erapooletu esindaja. Projektijuht ei ole seotud kinnisvara arenduse protsessis tehtavate tööde teostajatega. Nii näiteks on projektijuht kliendi erapooletuks esindajaks-eksperdiks ehitustööde ajal, et tagada ehituse õiglane hind ja tellija poolt soovitud kvaliteet.

Hind

Kuna projektijuht pakub kompleksteenust, siis on tal seda tellijale võimalik tunduvalt odavamalt pakkuda kui seda saaks teenuse osi eraldi ostes või selleks eraldi tööjõudu palgates. Seda eelkõige järgmistel põhjustel:
  • tänu mahukatele tellimustele ehitus-, kinnisvara- ja projekteerimisturul, saab projektijuht nn. "hulgihinda"
  • tänu kogemusele kinnisvara arendust hõlmavate tööde alal, oskab projektijuht neid töid, eelkõige aga ehitust, juhtida ökonoomselt
  • tellija erapooletu esindajana puudub projektijuhil motiiv kinnisvara arenduse juurde kuuluvate tööde hinda kunstlikult suurendada, kuna sellest ei sõltu tema tasu
  • projektijuhtimise meetodil ehitades tasub klient reaalajas tegelikult tehtud tööde eest. Peatöövõtu puhul sisaldub lõplikus ehitushinnas lisaks veel raha hind, mis peatöövõtjal tekib käibevahendite finantseerimise vajaduse tõttu.
  • projektijuhtimismeetodil ehitades saab projektijuht valida optimaalse ehitustöövõtjate hulga, vältides niimoodi peatöövõtu (d)efekti, kus peatöövõtja liidab iga alltöövõtja tööle oma hinnalisa.

Kiirus

Heal projektijuhil on kõikide kinnisvara arenduse jaoks vajalike protsesside läbiviimiseks olemas tegus meeskond, mis tagab selle, et iga meeskonna liige tegutseb oma kompetentsuse vallas ja töö ei kasva üle pea. Kord käima lükatud protsess ei jää toppama aja ja kogemuse puudumise taha, vaid viiakse lõpuni.